Entre océan et pinède, Capbreton attire chaque année de nouveaux acquéreurs, séduits par son port, sa qualité de vie et sa proximité immédiate avec Hossegor.
Mais acheter dans une commune suppose de bien connaître les différentes taxes liées à l’achat, et notamment une partie des frais de notaire.
En 2025, les frais notariés ont évolué dans les Landes, avec une hausse de la taxe départementale votée au printemps.
Aujourd’hui, l’Agencerie vous explique tout ce qu’il faut savoir pour anticiper, comparer et optimiser ces coûts incontournables.
De quoi sont composés les « frais de notaire » ?
Le terme est un finalement un raccourci… Puisqu’en réalité, les frais de notaire regroupent plusieurs composantes distinctes, dont la majorité ne revient pas au notaire lui-même.
Explications :
1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Ce sont des taxes collectées par le notaire pour le compte des collectivités et de l’État :
- Taxe départementale (5 % depuis mai 2025)
- Taxe communale (environ 1,20 %)
Prélèvement pour l’État : 2,37 % de la taxe départementale (≈ 0,12 % du prix du bien)
En somme, dans l’ancien, les DMTO représentent plus de 80 % des frais totaux.
2. Les émoluments du notaire
C’est la rémunération encadrée de l’étude notariale. Elle est calculée selon un barème dégressif :
| Tranche de prix | Taux appliqué |
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Le notaire peut, s’il le souhaite, accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur la part d’émoluments calculée au-delà de 100 000 €.
Ce geste est facultatif, encadré par la loi et doit être affiché de façon transparente pour tous les clients.
3. Les débours
Ce sont les frais avancés par le notaire pour mener à bien la transaction :
recherches cadastrales, états hypothécaires, copies d’actes, certificats d’urbanisme, etc. Ils sont variables selon la complexité du dossier, mais tournent autour de 1 000 € à 1 500 €.
4. La contribution de sécurité immobilière (CSI)
Il s’agit d’un prélèvement de l’État perçu lors de la publication de l’acte au Service de publicité foncière. Son taux est de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum imposé de 15 €.
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Nouveau barème départemental dans les Landes en 2025
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le département des Landes applique le taux maximal autorisé pour la part départementale des droits de mutation : 5 %, contre 4,5 % auparavant.
Concrètement, cela veut dire que :
- Le taux global de taxation dans l’ancien (département + commune + État) passe de 5,80 % à environ 6,32 %.
- Ce nouveau barème restera en vigueur jusqu’au 30 avril 2028.
- Il concerne toutes les ventes réalisées après le 1ᵉʳ mai, même si le compromis avait été signé avant cette date.
Bonne nouvelle pour certains
Les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent être exonérés de cette hausse de +0,5 point, à condition de ne pas avoir été propriétaires de leur logement au cours des 24 derniers mois.
Vendre entre particuliers : Une fausse bonne idée pour votre projet immobilier.
Un marché côtier sous tension : Pourquoi ces frais pèsent davantage à Capbreton
Capbreton fait partie des marchés où les prix élevés amplifient mécaniquement le poids des frais de notaire.
Avec une moyenne de 6 500 €/m² pour un appartement bien situé, et des villas qui avoisinant souvent les 7000 €/m², la hausse de 0,5 point décidée en 2025 peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
(Source : MeilleursAgents)
Un exemple concret de montant de frais de notaire (avant/après hausse)
Imaginons les frais notariés pour une maison fictive de 700 000 €, achetée en 2025 :
| Poste | Avant (4,5 %) | Après (5 %) |
| Taxe départementale | 31 500 € | 35 000 € |
| Taxe communale (1,20 % du prix) | 8 400 € | 8 400 € |
| Prélèvement État (2,37 % de la taxe dépt.) | 746,55 € | 829,50 € |
| Total DMTO | 40 646,55 € | 44 229,50 € |
Dans cet exemple, le surcoût lié à la hausse est d’environ 3 582,95 €. Une différence notable.
Ancien, neuf, terrain : Le bon réflexe est de distinguer les frais
| Type de bien | Taxation principale | Taux global estimé | Frais totaux moyens | Détails |
| Bien ancien | DMTO complets | ≈ 6,32 % | 7–8 % du prix | Transaction non soumise à TVA |
| Bien neuf (VEFA) | TPF réduite (≈ 0,715 %) | ≈ 0,7 % | 2–3 % du prix | Déjà soumis à TVA 20 % |
| Terrain à bâtir | DMTO complets | ≈ 6,32 % | 7–8 % du prix | Même régime que l’ancien |
Le saviez-vous ?
Dans le neuf, la taxe de publicité foncière (TPF) remplace les droits de mutation, car le prix inclut déjà la TVA. D’où une nette économie à l’acte.
Capbreton en chiffres : Ordres de grandeur 2025
| Type de bien | Prix d’achat | Frais de notaire totaux estimés |
| Appartement ancien (centre) | 400 000 € | 28 000 – 32 000 € |
| Villa ancienne (proche océan) | 800 000 € | 56 000 – 64 000 € |
| Appartement neuf (VEFA, plage) | 450 000 € | 9 000 – 13 500 € |
Trois leviers pour alléger les frais notariés
- Bien identifier la nature du bien
En VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les frais de notaire sont réduits : entre 2 % et 3 % du prix. Une différence qui peut représenter plus de 15 000 € d’économie sur un bien à 500 000 €. - Demander une remise réglementaire à son notaire
Sur les biens à forte valeur (au-delà de 100 000 € d’assiette), le notaire peut appliquer une remise jusqu’à 20 % sur la part correspondante de ses émoluments. Ce n’est pas automatique, mais autorisé par le Code du commerce (art. A444-174). - Vérifier son statut (primo-accédant)
Si vous achetez votre résidence principale en tant que primo-accédant, vous êtes exonéré de la hausse de la taxe départementale (DMTO) récemment votée : vous payez les droits “habituels”, sans la part supplémentaire liée à l’augmentation.
En résumé : Frais de notaire dans les Landes en 2025
- Taux départemental : 5 % depuis mai 2025
- Taux global des DMTO : 6,32 %
- Frais totaux dans l’ancien : 7 à 8 % du prix du bien
- Frais totaux dans le neuf : 2 à 3 %
- Exonération : possible pour les primo-accédants en résidence principale
- Durée d’application : jusqu’au 31 mars 2028
En anticipant les frais de notaire dès la phase de recherche, en distinguant neuf et ancien, et en exploitant les dispositifs d’allègement existants, vous pouvez préserver plusieurs milliers d’euros sur votre projet !
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L’Agencerie Capbreton —
Sources :
